Eviction

Before the Case

Los casos de retención ilícita en general ocurren de la siguiente manera:

  1. El propietario decide que quiere obligar al inquilino a dejar su propiedad.
  2. El inquilino decide lo que va hacer (corregir el problema, irse, tratar de conseguir que la corte lo deje quedarse).
  3. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo de otra manera, tendrán una audiencia en la corte.
  4. El juez tomará una decisión sobre el caso.
  5. Si el propietario gana, tiene que tomar los pasos necesarios para que la orden de la corte se pueda hacer cumplir. Si el inquilino gana, se podrá quedar en su casa o departamento, pero es posible que aún le deba dinero del alquiler al propietario.

Si un propietario está pensando en pedirle al inquilino (o inquilinos) que abandone(n) su propiedad, tiene que escribirle(s) al/a los inquilino(s) explicando sus planes.

Si el propietario cree que la situación se va a tener que resolver en la corte, tiene que:

  • Darle al inquilino un tipo de aviso específico para su situación;
  • Cumplir con los requisitos y procedimientos legales para garantizar que el inquilino reciba el aviso;
  • Esperar para ver si el inquilino cumple con la solicitud del propietario.

Hay distintos tipos de avisos:

  • Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar
    Éste es el tipo de aviso más común, que se da cuando el inquilino se ha atrasado en sus pagos del alquiler.
  • Aviso de 3 días para cumplir el contrato o desalojar
    Este tipo de aviso se usa cuando el inquilino está violando los términos del acuerdo de alquiler y el problema se podría resolver. Por ejemplo, un inquilino podría estar usando el predio para un propósito que está prohibido bajo los términos del contrato; estar subalquilando el departamento a otra persona; no estar manteniendo o haciendo reparaciones en el predio; alterar el predio; o no pagar las multas por pago atrasado o un alquiler vencido.
  • Aviso de 3 días para desalojar
    Normalmente, un propietario usará este tipo de aviso si se produjeron múltiples casos de mala conducta por parte del inquilino. La mala conducta tiene que amenazar la salud y seguridad de alguien, estigmatizar el predio o reducir sustancialmente el valor de la propiedad.
  • Aviso de 30 días para desalojar
    Normalmente, si el inquilino tiene un contrato de alquiler por menos de un año (típicamente de mes a mes), el propietario puede usar este tipo de aviso para dar por terminado el contrato de alquiler, sin necesidad de dar una razón.
  • Aviso de 60 días for para desalojar
    Si el inquilino ha estado alquilando por más de un año, el propietario puede usar este tipo de aviso para dar por terminado el contrato de alquiler, sin necesidad de dar una razón.
  • Aviso de 90 días para desalojar
    Si el inquilino vive en una vivienda subsidiada por el gobierno federal o estatal, el propietario tiene que darle al inquilino un aviso por escrito de 90 días dando por terminado el arriendo y explicando la razón por la que lo está dando por terminado.

En algunos casos el propietario puede usar más de un tipo de aviso. 
Hay unas pocas situaciones en que no hará falta ningún tipo de aviso.  

Si el inquilino cumple con lo que pide el aviso (paga su alquiler, se deshace del perro, se muda, etc.), entonces el propietario no podrá continuar con el proceso de retención ilícita (desalojo). No obstante, una vez que el plazo del aviso venció, el propietario no tiene obligación de aceptar más ningún pago de alquiler y puede presentar una demanda de “retención ilícita” (desalojo) en la corte.

Hay requisitos y procedimientos legales que el propietario tiene que cumplir para darle aviso a su inquilino. Esto se llama “entrega legal”, y es muy importante que se haga correctamente, o el aviso no será legalmente válido.

Vea “Entrega legal."

El propietario puede hacerle la entrega legal al inquilino de tres maneras:

  1. Entrega en persona;
  2. Entrega sustituida, o
  3. Fijación y correo.

1.  Entrega en persona:
El método más común de entrega legal es la “entrega en persona”. Esto es cuando se le entrega en mano una copia del aviso del propietario a la persona que quiere desalojar.

El propietario puede hacer la entrega por sí mismo, pedirle a un amigo que haga la entrega o contratar a un “profesional de entrega legal”.  En cualquier caso, la persona que hace la entrega tiene que tener por lo menos 18 años de edad.  Si el inquilino se niega a recibir el aviso, se lo puede dejar simplemente en su presencia (el inquilino no necesita aceptar el aviso).

El plazo del aviso comienza el día después de que el inquilino recibió el aviso.

2.  Entrega sustituida:
Si no se lo puede encontrar al inquilino en su casa, o en su lugar normal de trabajo, se puede hacer la entrega legal del aviso tomando los siguientes pasos:

  1. enviando una copia por correo del aviso a su residencia, y
  2. entregándole una copia a una persona “de edad y discreción adecuada”, ya sea en la casa o el lugar de trabajo del inquilino. Se le debe decir a la persona a quien se entregan los documentos de qué se tratan y para quién son.

El periodo del aviso comienza después de haber tomar estos dos pasos.

3.  Fijación y correo:
Si el propietario no puede entregarle el aviso al inquilino personalmente o por entrega sustituida, la entrega legal se puede hacer:

  1. pegando con cinta o clavando una copia del aviso a la unidad de arriendo, en un lugar donde se pueda ver fácilmente (como por ejemplo en la puerta de entrada), y
  2. enviando una copia por correo al inquilino a la dirección de la unidad de arriendo.

El plazo del aviso no comenzará hasta que se haya fijado y enviado por correo el aviso.

NOTA:  Un “Aviso de 30 días” también se puede entregar por correo certificado.

Hay dos tipos de aviso que el propietario le puede dar al inquilino:

  1. Un aviso “condicional” le dice al inquilino que será desalojado si no hace algo (como pagar el alquiler o deshacerse de una mascota).
  2. A menos que la ciudad donde viva tenga restricciones especiales para el alquiler de viviendas, los propietarios también pueden darles a los inquilinos un aviso de desalojar, sin tener que dar un motivo.

Si el inquilino tiene un contrato de alquiler de largo plazo (por ejemplo, por 6 meses o un año), el propietario tendrá que esperar a que venza dicho plazo antes de dar el aviso. Generalmente, éste será un aviso de 30 días, y simplemente dice que el propietario quiere que el inquilino deje su propiedad (un “aviso para dejar vacante el predio”). Si un inquilino se niega a mudarse antes de que venza dicho plazo, el propietario puede iniciar los procedimientos normales de retención ilícita para pedirle a la corte que le ordene al inquilino que deje la propiedad.

Avisos condicionales:

El “Aviso de 3 días de pagar alquiler o desalojar” y el “Aviso de 3 días de cumplir con el convenio o desalojar” son ejemplos de avisos condicionales.  Esto es porque el inquilino puede evitar tener que desalojar la propiedad.

Si el inquilino hace lo que le pide el propietario dentro del plazo del aviso, el propietario no tendrá derecho a iniciar una acción legal en contra del inquilino.

Después que el propietario le haya escrito al/a los inquilino(s) explicando lo que quiere, tendrá que esperar que pase el plazo indicado en el aviso (3, 30, 60 ó 90 días) antes de poder tomar ninguna otra acción. Si el inquilino hace lo que se le pide (pagar el alquiler, deshacerse del perro, mudarse, o cualquier cosa que se le haya pedido), el propietario no podrá iniciar un caso legal en contra del inquilino.

El propietario no puede hacer nada para impedir que el inquilino haga lo que pide el aviso. Por ejemplo, si el propietario entregó un “Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar”, y el inquilino intentó pagar el alquiler durante el plazo estipulado de 3 días, el propietario tiene que aceptar el pago.

No obstante, una vez que el plazo del aviso haya vencido, el propietario no tiene obligación de aceptar más ningún pago de alquiler y puede presentar una demanda de retención ilícita en la corte.

Puede ser difícil y confuso manejar un caso de la corte. Por esta razón, muchas personas tratan de conseguir la ayuda de un experto.

NOTA: La mayoría de los sitios web a continuación están en inglés pero es posible que provean información en español y que, alcomunicarse con ellos, lo puedan ayudar en español.

Para obtener ayuda legal gratis y de bajo costo en California:

Visite el sitio web de las cortes de California para obtener ayuda de los siguientes grupos:

  • Servicios de autoayuda de la corte
  • Agencias de ayuda legal y otros grupos sin fines de lucro
  • Dependencias gubernamentales
  • Servicios de remisión a abogados y el Colegio de Abogados
  • Programas de resolución de conflictos

Es importante que sepa que hay gente que lo puede ayudar. A veces tendrá que hablar con varias personas hasta encontrar a la persona correcta, así que le conviene pedirles recomendaciones a todos. ¡No se dé por vencido!

Algunos otros recursos u opciones a tener en cuenta son:

  • Ir a la biblioteca, comprar un libro de autoayuda o hacer una búsqueda en Internet.
  • Los ciudadanos mexicanos que viven en el norte de California ahora pueden obtener ayudar legal las 24 horas del día por medio de la Línea de Asistencia de los consulados mexicanos del Área de la Bahía.  1-800-668-1005